Hipotecas: pedir el 100%, mala idea

¿Estás pensando en pedir una hipoteca? Pues lo mejor es que tengas algo de dinero ahorrado, porque lo máximo que obtendrás del banco normalmente será un 80% del importe. Valora tu capacidad real de endeudamiento, tanto ahora como el el futuro, ya que es algo que te comprometerá por muchos años.

Tu situación financiera y laboral determinará el importe

Quien se plantee comprar una vivienda, normalmente recurre a una hipoteca para pagarla. Aun así, es necesario tener algo de dinero ahorrado, pues los bancos no suelen conceder la totalidad del importe. Y además hay que tener en cuenta los gastos de la compra (notario y registro, impuestos...) que fácilmente pueden alcanzar el 10% de la cantidad.

El banco no suele dar más del 80% del valor

Las entidades bancarias suelen conceder, como máximo, el equivalente al 80% del valor de tasación. 

Los bancos tienen la obligación legal de evaluar la solvencia de quien pide un préstamo hipotecario, para determinar si pueden o no concederla. Para ello tienen en cuenta el valor del inmueble, claro, pero también y muy importante, la capacidad del cliente para hacer frente al pago a lo largo de la vida del préstamo. En ese estudio de solvencia, valorarán:

1. Tu situación de empleo,

2. Las distintas fuentes de ingresos,

3. Los ahorros disponibles,

4. Otras propiedades de las que dispongas,

5. La existencia de otras deudas y de gastos fijos,

6. Tendrán en cuenta también el nivel de ingresos a percibir tras la jubilación (si la duración del préstamo se alarga a después de la jubilación).

Este análisis es individualizado en cada caso, pero no se suelen conceder préstamos hipotecarios cuyas cuotas supongan más del 30 o el 40% de los ingresos netos mensuales.

Opciones de financiar el 100%

Lo cierto es que, en muchos casos, es difícil o muy largo ahorrar alrededor de 30% del precio de la vivienda, por lo que hay compradores que buscan hipotecas que financien la totalidad de la vivienda: ¿hay opciones? Sí hay alternativas, pero son muy escasas y los bancos no las ofrecen abiertamente.

1. Hay algunas ofertas específicas para jóvenes que, aunque no llegan al 100%, pueden alcanzar hasta el 95% del valor de tasación. No obstante, en estos casos los bancos suelen solicitar garantías adicionales, normalmente el aval de un tercero.

2. Algunas Comunidades Autónomas tienen planes de acceso a la vivienda para jóvenes, que funcionan mediante la firma de convenios con las entidades financieras, en los que la administración aporta la garantía.

3. Otra opción para conseguir la totalidad del importe es negociar individualmente con la entidad aunque solo será posible conseguir hipotecas por encima del 80% si se dispone de una elevada solvencia.

Una hipoteca elevada supone riesgos

Cuanto mayor sea la deuda, mayor será la carga financiera, los intereses... Vivir endeudado supone asumir una serie de riesgos, que son mayores cuando más elevada es la deuda.

En el caso de los préstamos hipotecarios lo mejor es ser realista y valorar cuál es nuestra capacidad de pago presente y futura. Piensa que si por cualquier circunstancia no es posible afrontar las cuotas de la hipoteca, antes de llegar una situación de impago es preferible vender la vivienda. Si el importe que se pueda obtener por la venta es superior a la deuda pendiente (lo que puede darse si se ha financiado por debajo del 80% del valor de la vivienda) podremos saldar la deuda con el banco y “empezar de cero”, pero una hipoteca por el 100% es muy probable que el precio de la venta no baste para saldar la deuda.

Solicitar una hipoteca es un proceso largo y tedioso, que implica visitar distintas entidades, solicitar la información, el papeleo que supone aportar documentación, negociar, esperar la decisión sobre la concesión...

Este artículo se ha publicado en OCU.