El TSJA anula el centro comercial de Bogaris en Torrecárdenas

Diez años después de comenzar la tramitación urbanística del área bajo el Hospital Torrecárdenas donde se iba a alojar un gran centro comercial (promovido ahora por la mercantil Bogaris)  el proyecto regresa al punto de partida. El Tribunal Superior de Justicia de Andalucía (TSJA) acaba de anular el proyecto de reparcelación de toda la zona por vulnerar la Ley de Ordenación Urbanística de Andalucía (LOUA) y, con su decisión, inapelable, obliga a reiniciar todo el proceso, que, a la vista de los antecedentes, puede dilatarse muchos años.

El asunto parte del recurso interpuesto por Bryo Consultores, en representación del empresario José García Fernández (Eurosur Consultores), propietario de terreno en la zona, contra la sentencia del Juzgado de lo Contencioso 3 de Almería que en su día desestimó echar atrás el proyecto de reparcelación.

Comercial y VPO 
Ha sido la sección cuarta de la Sala de lo Contencioso Administrativo del Tribunal andaluz la que ha dado por buenas una parte de las alegaciones expuestas por la abogada de Bryo Consultores, Carmen García Fernández, y ha cerrado la vía a continuar adelante con el proyecto.

En concreto, el TSJA ve dos razones por las que se incumple la LOUA: una, que se asigna aprovechamiento de uso terciario (comercial) al Ayuntamiento existiendo suelo de VPO disponible y, segunda, que la conversión de ese suelo terciario en dinero (venta, en definitiva, del aprovechamiento a terceros) no estaba prevista en el instrumento de planeamiento urbanístico.

Y es que, de acuerdo con el proyecto, al Ayuntamiento de la capital le correspondían, en su calidad de administración actuante y en virtud del 15% de cesión acordada en el convenio urbanístico suscrito en su día, 42.255 unidades de aprovechamiento urbanístico.

Conversión monetaria 
Esos derechos se desglosaban de la siguiente manera: 24.450 unidades de uso terciario y 21.618 de uso residencial para viviendas de protección oficial (VPO). En el convenio urbanístico, suscrito en el año 2006, se preveía sustituir el suelo de uso terciario (comercial) por su equivalente en dinero, que debía satisfacer la empresa promotora del centro comercial, Commercia (luego Bogaris). El precio estipulado era a razón de 252 euros el metro cuadrado, es decir, por encima de los 6 millones de euros.

Sin embargo, la sentencia del TSJA, cuya ponente ha sido la magistrada Beatriz Galindo Sacristán, precisa que, estas cesiones a la Administración por plusvalías solo pueden ser sustituidas por dinero cuando el instrumento de planeamiento lo prevea y siempre que se justifique mediante resolución motivada.

Y argumenta, además, que las cesiones deben hacerse en suelo destinado a VPO siempre que exista disponibilidad del mismo, algo que ocurre en este caso sobradamente, ya que la edificabilidad residencial total prevista en ese sector era de 180.000 metros cuadrados, por lo que la reserva del 30% de VPO ascendía a 54.000 metros cuadrados. “Ello significa -remacha el tribunal en la sentencia- que el Ayuntamiento podía y debía recibir todo el aprovechamiento que le correspondía como Administración actuante en suelo para VPO, no siendo posible recibir parte en VPO y parte en suelo de uso terciario”.

Sin justificación
En cuanto la monetarización del aprovechamiento terciario, el tribunal precisa que “estaba previsto en el convenio urbanístico de 2006, pero no, como exige la LOUA, en el instrumento de planeamiento, sin que además exista en el convenio justificación alguna a la sustitución del aprovechamiento por su equivalente en metálico”.

Por último, apunta que, si bien la redacción del artículo fue introducida en 2012 cuando se modificó la LOUA, después de la aprobación del proyecto, "ello no es óbice para que el cumplimiento de las reglas contenidas en esa redacción sea también exigible en relación al proyecto de reparcelación impugnado".

En consecuencia, concluye con la estimación del recurso de apelación, revoca la sentencia apelada y anula el proyecto de reparcelación.

"En consecuencia debe concluirse la estimación del recurso de apelación interpuesto y, con revocación de la sentencia apelada, se estima el recurso contencioso administrativo y se anula el proyecto de reparcelación aprobado", finaliza la resolución