Andrés Montiel: “He vivido varias crisis, pero esta ha sido la más dura”

Uno de los empresarios que más promociones inmobiliarias han desarrollado en Almería capital y su entorno nació en Baeza (Jaén) y se inició en el sector vendiendo pisos en Madrid. Maestro industrial y afincado desde hace cinco décadas en la provincia, es un almeriense más que durante 23 años se ha implicado en la vida pública como vicepresidente de la Cámara de Comercio. 

Aunque no al mismo ritmo, Andrés Montiel sigue vinculado a la empresa, Fomento del Sureste, que ahora dirige su hijo mayor. Conoce como pocos el sector de la promoción inmobiliaria y esa experiencia le ha valido para mantenerse en una crisis que se ha llevado por delante a la mayoría de los advenedizos. 

¿Cómo está viendo la evolución económica y empresarial de Almería después de los años duros de la crisis? ¿Realmente estamos en crecimiento?

Es innegable que estamos en la senda del crecimiento. Otra cosa es el ritmo. Creo que la intensidad es muy fuerte en algunos sectores y menos en otros. En conjunto, mucho menos de lo que debiera. En Almería tenemos todavía un desnivel muy grande en renta per cápita y PIB en relación a otras zonas españolas y si queremos acortar tenemos que avanzar más que los demás. Ahora Almería no está creciendo para acortar distancias. Hay sectores que están avanzando más, como la agricultura. El turismo debería crecer más, y en el de la piedra hay una clara hegemonía individual, pero no como sector. 

¿Y el mercado inmobiliario se está moviendo?

Sí, se está moviendo realmente. En el tema inmobiliario está claro que estamos saliendo de la crisis.

¿Pero se mueve porque se está dando salida al stock de viviendas sin vender?

No, al revés. Se está demandando más producto nuevo del que se está poniendo en el mercado. Es bastante seguro que una promoción nueva que se empiece se venda.

¿Qué ha salido de la crisis en este sector? 

Que el mercado tiene un límite. Se han ajustado los precios de venta y el margen. ¿Y por qué es posible hoy día atender el mercado con precios más bajos? Muy sencillo, porque el componente de la construcción que más ha bajado es el suelo urbanizado. El suelo está en el 50% o menos. Y no queda más remedio, porque el precio de venta del producto final, que es la vivienda, es el que te marca de verdad el precio de los componentes. Hay un coste que es absolutamente imposible de reducir, la mano de obra y los materiales, al revés, eso está subiendo.

Supongo que a estas alturas es innegable decir que había una burbuja. 

Bueno, sí, al principio de la crisis yo la negaba, pero no me quedó más remedio que admitirla. Y te lo dice una persona que ha vivido tres o cuatro crisis inmobiliarias. Gracias a Dios, de todas hemos salido. De esta también. 

¿Cómo han conseguido salir sus empresas?

Primero, porque hemos sido prudentes en inversiones, en el volumen de trabajo y, sobre todo,  en endeudamiento empresarial. Creer que porque tenías toda la financiación del mundo a tu disposición tu volumen de empresa era ilimitado, era un error. Era una carrera que tenía un fin, lo que no se sabía es cuándo acababa. Yo presumí dos finales de ciclo expansivo. Lo presumí en 2001 y me equivoqué y lo presumí en 2005 y me equivoqué…

… Bueno, llegó solo dos años más tarde. 

Exactamente. Me equivoqué por dos años. 

¿Cuál fue la causa de la burbuja?

El origen principal fue el exceso de crédito, que produce sobreendeudamiento. Pero para que tú te puedas sobreendeudar tiene que haber alguien que te preste el dinero. Tienes el dinero fácil, la cantidad sin límite, los tipos de interés estaban bajos… Hasta que llega umomento en que eso tiene un límite. Entonces se intenta cortar el préstamo porque era un desmadre, así de claro, en abundancia de recursos ajenos, y se corta de raíz. A la vuelta de las vacaciones de verano de 2007 comienza de la noche a la mañana la explosión de esa burbuja y, por tanto, esta crisis inmobiliaria. No se produce poco a poco. 

Algunos como usted preveían que podía pasar, ¿y quien no tenía esa experiencia?

Si hubiéramos estado muy endeudados o con proyectos descomunales, nos hubiera absorbido la crisis. Si tu deuda estaba medida y era asumible, era cuestión de tiempo, pero salíamos adelante. Es la crisis más dura que yo he vivido, porque ha sido la más profunda y la más larga. 

¿Hubo un exceso de imprudencia, aquí se metía a promotor cualquiera?

Yo por entonces decía: un médico, una consulta; dos médicos, un hospital; tres médicos, una promotora. En definitiva, se metía mucha gente a promotor porque parecía que era un negocio muy fructífero y como tenías el dinero que necesitabas y más que el que necesitabas, pues ningún problema. Comprabas el solar caro, daba igual, porque la vivienda se vendía más cara. Mira, no quiero decir nombres, pero un promotor almeriense se fue a una subasta a unos precios descomunales, tan altos que compró el suelo por el mismo precio por el que se vendía la vivienda terminada. Estuve hablando con él y le dije: creo que has cometido un error. Me respondió, no, dentro de dos años se están vendiendo las viviendas al doble que ahora. Naturalmente, no fue cierto. Tienes que medir. 

¿Para quién se construía tanto, si la realidad es que las economías medias o bajas no podían comprar?

Para las economías más humildes efectivamente los precios alcanzaron un nivel que no eran para ellas. Ese fue el origen de que se creara una bolsa de demanda de viviendas que debía haber en el mercado pero que por el boom de vender cada vez más caro, no se construían. Nosotros hemos hecho muchísimas viviendas de protección oficial hasta que llegó un momento en que el coste del suelo impedía hacer VPO. Quien tenía únicamente la posibilidad eran las empresas públicas. De ahí surgió la empresa pública municipal del suelo y la promoción. Sus primeras promociones fueron un éxito porque cubrían una necesidad del mercado que inicialmente no cubría la iniciativa privada. ¿Y por qué podían hacerlo? Porque contaban con un suelo muy barato que es el que teníamos que hacer de cesión gratuita los promotores a los ayuntamientos en los planeamientos de desarrollo. 

¿Se compraba mucha vivienda también para especular?

Bueno, todo contribuía. Acepto el término especular porque era comprar hoy y sin hacer absolutamente nada vender mañana con unos beneficios incalculables. Las ventas en general se hacían en construcción y la cantidad que hay que dar en ese momento es pequeña. Tú decías, he comprado una vivienda de 200.000 euros y he dado 5.000 euros de entrada. Si sube el precio a 215.000 euros, le he ganado 10.000 euros en dos semanas. Había quien compraba tres o cuatro. Recuerdo un señor que vino a comprarnos cuatro, y le dije que no porque lo único que hacía era meternos en una aventura a nosotros si no las revendía antes de la terminación. Cuando yo terminara mi promoción iba a tener tres o cuatro viviendas más que tendría que volver a vender no sé a qué precio ni a qué comprador. En una promoción de 40 viviendas que vendas cuatro, cinco ó seis en esas condiciones es un 10 por ciento pero no te hunde la promoción. Y la mayoría de esas operaciones llegaban entonces a buen puerto. 

¿Qué porcentaje de responsabilidad ha tenido en todo esto aquella famosa ley de Aznar que liberalizó el suelo?

Con esa Ley a la que te refieres, la 6/98, no cambió nada porque el planeamiento seguía siendo responsabilidad municipal y solo el planeamiento dice dónde puedes o no construir. 

Sabemos que en muchos ayuntamientos, de la provincia y de otras provincias, han salido casos de corrupción en relación con el urbanismo. ¿Eso lo ha visto o lo ha vivido?

No, no. Fíjate si llevo años en esto. Yo no he tenido que comprar una licencia de obras en mi vida, ni una aprobación de un planeamiento en mi vida. Yo he sido promotor inmobiliario con todos los partidos políticos que han pasado por el ayuntamiento. Con todos me he entendido, y sobre todo, con los concejales de Urbanismo. Y voy a darte una referencia. Quizá con quien mejor me haya entendido ha sido con un concejal de Izquierda Unida. 

¿Con Diego Cervantes?

Con Diego Cervantes, efectivamente. Con el que mejor me he entendido. Yo, al revés, lo que iba es con la cara muy alta, sabía qué era lo que pedía, exigiendo lo que era exigible, y como era razonable, no he tenido ningún problema. Quizá he sido de los promotores que más suelo he desarrollado en Almería, y antes de comprar un suelo averiguaba su capacidad urbanística, y por eso lo compraba. No sé qué hubiera hecho si alguien me hubiera planteado algo. Pero no me lo han planteado, y, por supuesto, de mí no ha salido. 

¿Qué capacidad de crecimiento de vivienda tiene Almería? 

La capital puede estar alrededor de las 2.000 viviendas al año, no mucho más. Ahora mismo las ventas están alrededor de 1.200 ó 1.300 anuales. Y en la provincia la capacidad puede estar alrededor de las 3.000 y la venta en el nivel de las 2.200. No es muy alto. Almería, al final, tiene una dimensión muy pequeña. Ahora se está haciendo una importante promoción de vivienda nueva, esencialmente en la zona de la Vega, donde más se está construyendo y donde más se está vendiendo. 

¿Es un hándicap que no esté todavía el PGOU?

Las consecuencias inmediatas es que el ayuntamiento tenía una serie de convenios que no se han podido ejecutar. Uno de ellos es el de El Corte Inglés. Almería perdió una oportunidad de tener El Corte Inglés, y eso es imputable en principio a la falta de revisión del PGOU. Desde el punto de vista del mercado de vivienda normal, con el PGOU actual pueden defenderse entre tres y cinco años de actividad inmobiliaria, pero no tiene fácil la creación de nuevo suelo y es absolutamente necesario porque si no tenemos nuevo suelo urbanizado aumentarán los precios por desequilibrio de oferta-demanda. De la crisis hay muchos empresarios que ya no existen, esos suelos están en manos de bancos, o de la Sareb, o en procesos de concursos. Por lo tanto, hay suelo suficiente planificado, lo que no hay es suelo suficiente urbanizado. Creo que de tres a cinco años se producirá escasez y lo poco que haya subirá de precio. 

¿Es razonable que un PGOU tarde tanto tiempo?

No, no es razonable. 

¿Y a qué lo achacamos?

Yo creo que a todos los que han intervenido en la gestión del planeamiento. Aunque se le dé la apariencia de cuestiones técnicas, no lo son, parecen más bien cuestiones políticas. 

¿Qué necesitaría Almería para hacer más ciudad?

Aquí ha habido dos actuaciones que han cambiado la dimensión de un pueblo grande, que podría ser hace cincuenta años, a una ciudad. Una ha sido la urbanización de la Rambla, absolutamente esencial para el cambio de la visión de Almería, y otra la Avenida del Mediterráneo. Hay otras cosas, como el aeropuerto o la Universidad, pero ya son de trascendencia para toda la provincia. 

Y si hablamos de obras de trascendencia para la provincia, ¿qué lugar ocuparían las comunicaciones?

Yo he sido vicepresidente de la Cámara de Comercio 23 años, y uno de los temas por los cuales hemos luchado más ha sido por el AVE. El AVE nos ha dolido una barbaridad, es una verdadera pena, hemos tenido promesas de todos los órdenes, pero el hecho es que estamos en 2018 y yo creo que a Almería capital el AVE no llega en el 2023. Pero no porque cambie un partido o un gobierno, sino porque materialmente en cinco años no da tiempo a hacer todas las instalaciones…

¿Ni siquiera con la programación que ha dejado el anterior ministro?

Ni siquiera. Yo se lo dije al ministro. Tú puedes hacer a lo mejor las obras, pero lo que sale a licitación es solo la plataforma, después tienes que montar las vías, preparar las estaciones, preparar la instalación eléctrica, queda mucha obra por delante para que el tren pueda circular. Ahora, si no es 2023 y es 2024, da igual, lo que no puede ser es interminable. Lo importante es que siempre haya ejecutándose obra en el tramo Almería-Murcia. 

Pues ya hubo una paralización de los planes, con los proyectos que dejó adjudicados el entonces subsecretario Jesús Miranda Hita. 

Yo creo que se ha denostado la obra ejecutada de Jesús Miranda y no estoy de acuerdo. Desde la Cámara y yo personalmente aplaudo la obra que se hizo. Si hay intención de que Almería tenga AVE esa obra valdrá y por lo tanto será rentable. 

¿La crisis es razón suficiente para justificar que no se haya hecho nada en varios años?

Siendo realista, me temo que sí. En los ingresos fiscales desde 2007 hubo cambios descomunales, y a partir de 2015, 2016, empiezan a subir. Por lo tanto, si hay más ingresos, pues habrá más inversiones. Los ingresos se aumentan a base de aumentar actividad, no de aumentar gravámenes fiscales. Entonces habrá más recursos para atender todas las necesidades.

El AVE lleva aparejado el soterramiento, ¿qué importancia tiene para la transformación de la ciudad?

Una importancia tremenda. Ya se está hablando del soterramiento hasta la Avenida del Mediterráneo y como la sociedad almeriense se ha pronunciado en el sentido de soterramiento integral y total, no se atreven a decir que no habrá soterramiento, y dicen de momento aquí, y luego ya veremos, pero lo lógico es que se hiciera total. Si el tren no llega soterrado y lo que llega es en trinchera, hemos ganado un coste menor, 500 ó 600 metros más desde la Avenida del Mediterráneo. Pero la estación puede seguir arriba, y la ciudad quedaría completamente comunicada, cambia por completo. Pero, en fin, ¿prefiero esperar un año más y que haya soterramiento integral? Sí. ¿Prefiero esperar no se sabe cuánto y que no tengamos AVE? No. Prefiero el AVE. Pero ya que estamos habiendo una obra que nos vamos a gastar mucho no fallemos en lo más pequeño en relación con el coste total del AVE. Esa es mi opinión. Y debe llegar al puerto, si es soterrado mejor, pero debe llegar. 

Decía que el turismo aún puede dar más. ¿Almería tiene que apostar por un turismo residencial?

Lo que no puedes es apostar solo por un tipo. Que haya un turismo que se asiente, es bueno. Hacen su inversión, consumen. Es una razón para que sus familiares vengan a Almería. Yo recuerdo que cuando llegué a Almería estaba empezando la urbanización de Roquetas de Mar. Como había ocupación de hoteles y de apartamentos había comercio, había restaurantes, se creaba una vida alrededor, es lo que yo creo que en Almería capital tiene que crearse. La urbanización de El Toyo contribuyó mucho al desarrollo turístico. Los campos de golf te elevan no solo el turismo extranjero, también el nacional. Mucha gente de Madrid viene los fines de semana a jugar al golf al Toyo. 

¿Y qué factores más contribuyen a mejorar el turismo?

Parece una tontería, pero que lográsemos que nuestro equipo de fútbol estuviese en Primera División también contribuye. El almeriense no es muy forofo a echarle mucho dinero al fútbol. Aquí el fútbol, por ejemplo, está reñido con la aportación empresarial. Tenía que haber más oportunidad de participación publicitaria y a su vez el equipo o los dirigentes hacer mucha más campaña para atraer a los empresarios en esa línea y podría haber un presupuesto más alto que nos permitiera tener jugadores mejores y a lo mejor seguiríamos en Primera. Eso también es importante para el turismo. Otra cosa es que los comercios participen más del itinerario turístico del fin de semana. 

¿Los comercios de Almería viven de espaldas a la realidad del turismo?

Yo creo que el comercio tradicional vive de espaldas a esa realidad, eran empresarios la mayoría muy pequeños, que veían el fin de semana como su fin de semana de merecido descanso, que tienen derecho, pero tenían que organizar su comercio de manera que estuviera abierto. 

¿No se han adaptado a los nuevos tiempos?

Creo que el comercio tradicional no. Yo tengo un horario muy especial en la oficina, nuestro horario está pensado de cara a los clientes. Hay que adaptarse a lo que el cliente pide, no a lo que uno quisiera.