Las casas del ‘boom’ valen ahora casi la mitad que en 2008

Almería fue la provincia española -tras Castellón y Toledo- donde más se construyó, en términos relativos a su población, durante el boom inmobiliario que se disolvió como un azucarillo a partir del año 2008. Ese inflado parque de viviendas, levantadas en su mayor parte más como inversión que como necesidad real, ha ido propiciando que los precios no hayan repuntado como en otras provincias en el apartado de vivienda usada.

De hecho, el informe que acaba de hacer público el portal especializado Idealista avala lo que se viene intuyendo en los últimos años: que la vivienda usada en la provincia, por ese exceso de oferta en ese segmento concreto, ha caído en picado. En Almería, el precio de las casas usadas es un 46% más barato que en 2008, donde el precio actual del metro cuadrado está en 1.236 euros, frente a los 2.306 euros que se pagaban en septiembre de 2008, precisa Idealista. En ninguna otra provincia española se ha desplomado tanto con respeto a ese valor marcado hace 14 años.

Otras provincias donde también se ha acusado con fuerza la desvaloración es en Zaragoza (-39%), Murcia (38,2%) o Avila ( -38%).

Por el contrario, los precios de las viviendas usadas han superado los niveles de 2008, sobre  en Madrid, donde el metro cuadrados ya se paga a 3.973 euros, y también en San Sebastián y Barcelona. Otras provincias que se sitúan por enciman de los precios de 2008 son Las Palmas, Gran Canaria, Málaga y Pamplona. El precio medio está por debajo de los máximos históricos en 32 provincias. 

La mayor parte de esas viviendas en stock desde hace más de una década en adelante fueron cayendo en manos de las bancos por los impagos de las familias y promotoras provocados por la crisis financiera que se transformó en crisis general. A partir de ahí, las entidades financieras han tenido que ir bajando precios y creando plataformas de venta, algunas de ellas aglutinadas en torno a la Sareb o Banco malo.

Esa ha sido la cruz para los vendedores de vivienda usada, pero ha habido también una cara en este negocio desde el punto de vista inversor en los últimos meses en Almería: el rendimiento anual de comprar una vivienda para alquiler posterior a cierre del pasado mes de agosto es del 7,5%.  Es la segunda provincia andaluza en esta tabla comparativa, superada solo por Huelva (8,4%9.

El mercado de vivienda nueva provincial, por tanto, al contrario que el de vivienda usada, sigue ofreciendo signos de robustez en medio del proceso de ralentización económica provocada por el incremento de la inflación de los tipos de interés en la zona euro.

El precio medio del alquiler supera los 11 euros por metro cuadrado, con un incremento interanual del 5,6% hasta julio. La demanda puede seguir creciendo en los próximos meses, teniendo en cuenta que muchas familias están descartando la opción de compra ante la fuerte subida del euribor. La combinación de las nuevas necesidades de espacios más amplios generador por el covid y una oferta escasa en las zonas más demandadas siguen tensionando los precios.

La vivienda nueva en España se encareció un 8,8% en relación con el segundo trimestre de 2021. En Almería, el precio de compra medio vivienda nueva es de 1.181 euros por metro cuadrado, muy por debajo de los 1.957 euros de media española. El mercado inmobiliario mantiene su dinamismo en esta segunda fase del año, con un nivel de transacciones y de precios de compraventa muy superior al año pasado. Sin embargo, el contexto económico actual, marcado por la inflación, la subida de tipos o la falta de stock de vivienda, está ocasionado que los incrementos en estas dos variables hayan comenzado a estabilizarse, mostrando las primeras pinceladas de un final de año con niveles más moderados.