“Es el suelo, estúpido”

Parafraseando el conocido slogan “es la economía, estúpido” de Bill Clinton en el 92, procede explicar el desproporcionado crecimiento del precio de la vivienda, tanto la libre como la tasada oficialmente para garantizar el derecho constitucional a la misma (art. 47 CE).

La subida de los costes de construcción (30 % desde 2010) y de los tipos hipotecarios (300 % en los últimos años) y, sobre todo, del valor especulativo del suelo, han comportado un incremento del precio de la vivienda superior al 75 % desde 2015, mientras que los salarios crecieron menos del 20 % en ese período (3,5 veces menos), decalaje que, obviamente, aleja su acceso a muchos ciudadanos.

Asimismo, la construcción de las tradicionales viviendas de protección pública, VPP, se redujo en un 85 % desde 2010 (de 60.000 a 9.000 VPP/año). Explicación: los módulos oficiales de venta inclusivos de factores objetivables (costes de ejecución y beneficio del promotor), incluido el “intangible” valor del suelo, no generan una rentabilidad mínima para la promoción privada. Respuesta “inmediata”: actualícese el módulo para recuperar la “viabilidad perdida”, medida ya adoptada por numerosas CCAA. Pero esta medida aleja, aún más, el acceso social a la vivienda, precisamente en la proporción del incremento del módulo. Recuérdese que el límite económico a destinar a la disposición de la vivienda no debe superar 1/3 de los ingresos anuales netos familiares, y estos han crecido mucho menos.

Por tanto, la solución no está en intervenir los factores objetivables, sino en el “delicuescente” valor del suelo. No tiene sentido que estando objetivados en las VPP todos los costes de ejecución, incluido el beneficio empresarial, se mantenga al socaire del mercado especulativo el valor del suelo.

De hecho, los costes de producción de viviendas sociales de calidad adecuada se estiman hoy alrededor de los 1.300 €/m2t. Resulta coherente que el valor del suelo que le corresponde al propietario equivalga al beneficio del promotor que, precisamente, es quien asume dichos costes, con lo que el precio máximo final alcanzaría los 1.500-1.600 €/m2t. Superar este precio oficialmente fomentaría paradójicamente, la especulación del suelo de las VPP, especulación expresamente prohibida por la Constitución (art. 47 CE).

Podrá aducirse que el mercado no ofrece suelos de valor de repercusión de 200-300 €/m2t, que los existentes duplican o triplican ese valor al corresponder al suelo de las viviendas de renta libre, VRL, y que, consecuentemente, el propietario de suelo destinado a las VPP no debería perjudicarse con respecto a los de VRL.

Sin embargo, la respuesta ya existe en el urbanismo español: el “aprovechamiento medio”, AM. Todos los suelos destinados a viviendas integrados en ámbitos espaciales y tipológicos homogéneos tendrán derecho a la media ponderada de los valores de mercado de las VRL y de las VPP. Así, nadie podrá manifestar perjuicio alguno si se mantiene ese viejo principio de equidistribución urbanística, principio sorprendentemente inaplicado (o aplicado incorrectamente) por el planeamiento urbanístico patrio, siempre privilegiando el diseño urbano frente a las técnicas de gestión urbanística. Obviamente, resulta procedente que la técnica del AM se recupere y aplique, cuanto antes, a la gestión de los Planes vigentes.

Pero además de eliminar el componente especulativo del suelo para las VPP, debe considerarse el otro gran “nicho” de viviendas sociales, las escasamente conocidas Viviendas Dotacionales, VD, implantables en suelos calificados por el planeamiento para Equipamientos públicos. De hecho, dada su característica demanial no disponen de valor de mercado real (se obtienen gratuitamente por la Administración), por lo que su ejecución prescinde del valor del suelo, lo que facilita, aún más, la creación de los imprescindibles Parques Públicos de Vivienda a precios Socialmente Asequibles, PPVSA, recogidos en la vigente Ley de Vivienda estatal y necesarios para garantizar el derecho constitucional a la misma.

Consecuentemente, es el factor suelo el que compromete la disposición de los PPVSA, pero tal como hemos señalado, existen herramientas jurídico- urbanísticas más que suficientes para anular ese impedimento y satisfacer eficazmente el derecho constitucional a la vivienda mediante la promoción pública de las VPP y, sobre todo, de las VD.

Sólo falta voluntad política y conocimiento y disponibilidad técnica para llevarlo a cabo y la presente legislatura se manifiesta idónea para ello.